講物堂--招標投標階段

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1.物業資質可以作為資格條件嗎？

答：不可以。住房城鄉建設部辦公廳發布了建辦房75號通知，明確今后將不再受理物業服務企業資質審定申請和資質變更、更換、補證申請。也就是說，以往由政府部門主導的物業服務企業資質核定工作就此取消了。因此，已取消的物業資質不能再作為供應商的資格條件或者實質性條款了，已取消的物業資質也不易作為加分項。

2.招標文件中是否可以要求服務團隊人員數量不能少于80人？

答：不可以。《政府采購貨物和服務招標投標管理辦法》（財政部令87號）第十七條規定，采購人、采購代理機構不得將投標人的注冊資本、資產總額、營業收入、從業人員、利潤、納稅額等規模條件作為資格要求或者評審因素。

從業人員屬于規模條件，這樣設置會對80人以下的公司造成限制。合理的做法應該是只設置需求崗位配備的最低要求，各不同崗位的具體人數由投標單位自行搭配（有些崗位可兼職，是否兼職是投標單位的內部管理問題），總服務人數由投標單位報。

3.招標文件將“項目管理人員從業年限不得少于8年”作為資格條件是否合理？

答：不合理。物業服務項目是否能做好，跟從業年限沒有實質性關系。這屬于“設定的資格條件與采購項目的實際需求不相適應或者與合同履行無關”。

4.物業服務項目采購需求應如何編寫？

答：采購人在開展物業項目招標前，必須摸清本單位物業項目的基本情況，比如物業地址、占地面積、建筑面積、綠化面積、建筑物情況、車位等，以及物業服務范圍、物業服務期限及入駐時間、可提供給物業的辦公和住宿條件等。物業服務內容及標準涵蓋房屋日常養護維護、設備設施運行維護、保潔服務、保安服務、綠化服務、會議服務等；物業工作人員要求涉及項目經理資質要求、項目主要管理人員資質要求、技術人員資質要求、服務人員要求及考核、培訓上崗等其他要求；物業管理相關要求包括保密相關要求、小修費用標準、耗材等低值易耗品費用承擔、加班費用說明、管理考核指標及獎罰措施及其他管理要求；設備設施情況具體為樓宇主體結構、裝修情況和設備設施清單。

5.通過招投標方式選擇物業管理企業的，招標人應當按照哪些時限完成物業管理招標工作？

答：

（1）新建現售商品房項目應當在現售前30日完成；

（2）預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；

（3）非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成。

6.物業服務項目招標文件中給出的投標文件格式能更改嗎？

答：有的格式涉及到實質性條款，有的則為形式性條款。具體如何判斷，還要以招標文件的約定為準。對于不影響投標文件實質內容部分則應放寬處理?！蛾P于促進政府采購公平競爭優化營商環境的通知》（財庫〔2019〕38號，以下簡稱38號文）中規定，采購人、采購代理機構對投標（響應）文件的格式、形式要求應當簡化明確，不得因裝訂、紙張、文件排序等非實質性的格式、形式問題限制和影響供應商投標（響應）。

根據38號文，項目評審應重實質輕形式。并將投標文件裝訂、紙張、文件排序列為非實質性問題。也要求對投標（響應）文件的格式、形式要求簡化、明確。在具體實踐中，建議編制招標文件時，應明確列出投標無效、廢標條款，或以清單的形式附在招標文件后面，方便投標人和評審專家查閱。對于評審專家，應慎用“廢標權”，凡招標文件未列入投標無效、廢標條款的，或未列入資格性、符合性審查項的，不應判投標文件無效。

7.資格審查錯誤怎么辦?

答：重新審查并糾錯。

87號令并未具體規定采購人或者采購代理機構對投標人的資格審查錯誤的，該如何處理，但從其他相關規定中得知，發現資格審查錯誤的，應當重新審查，并視重新審查結果予以分別處理。

評標結束前發現錯誤的，應該重新審查，改正錯誤。重新審查后，合格投標人足3家的，繼續評標;合格投標人不足3家的，不得評標并根據87號令第四十三條規定處理。

為盡快發現是否存在資格審查錯誤，采購人或者采購代理機構應在審查結束后盡快將審查結果告知投標人，并要求投標人在規定時間內(評標結束前)提出意見，以便盡快發現和改正錯誤。如果到中標結果公告時再告知審查結果，將錯過發現和改正錯誤的機會。同時，采購人或者采購代理機構可以采取“雙核”制度，復查審查結果，自己發現錯誤和改正錯誤。

評標結束后、合同履行完畢前發現錯誤的，應該重新審查，改正錯誤。重新審查后，合格投標人足3家的，應當組織原評標委員會進行重新評審，重新評審改變評標結果的，書面報告本級財政部門;合格投標人不足3家的，根據87號令第四十三條規定處理。

《關于進一步規范政府采購評審工作有關問題的通知》(財庫[2012]69號)明確規定資格性檢查認定錯誤可以重新評審。在87號令把資格審查工作改由采購人或者采購代理機構負責后，發現資格審查錯誤的，可以組織原評標委員會重新評審。

8.是否可以由評標委員會進行資格審查?

答：不可以由評標委員會進行資格審查。

87號令第四十四條規定，“公開招標采購項目開標結束后，采購人或者采購代理機構應當依法對投標人的資格進行審查”。此條的條文用了“應當”二字，明確了對投標人進行資格審查是采購人或者采購代理機構的職責。采購人或者采購代理機構不能放棄自己的職責，委托評標委員會進行資格審查。

87號令第七十八條規定，“采購人、采購代理機構有下列情形之一的，由財政部門責令限期改正，情節嚴重的，給予警告，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，由其行政主管部門或者有關機關給予處分，并予通報;采購代理機構有違法所得的，沒收違法所得，并可以處以不超過違法所得3倍、最高不超過3萬元的罰款，沒有違法所得的，可以處以1萬元以下的罰款：(三)未按照規定進行資格預審或者資格審查的……”。此條再次在法律責任中強調了采購人或者采購代理機構進行資格審查的法定責任，如有違反，要承擔相應的法律責任，而不是可以委托評標委員會進行資格審查。

87號令第四十六條規定，“評標委員會負責具體評標事務，并獨立履行下列職責：(一)審查、評價投標文件是否符合招標文件的商務、技術等實質性要求……”。此條明確了評標委員會不負責資格審查，評標委員會沒有權利也沒有義務進行資格審查。采購人或者采購代理機構要求評標委員會對投標人的資格進行審查的，評標委員會必須拒絕。

9.資格條件可以澄清嗎？

答：不可以。 87號令明確規定，采購人或者采購代理機構可以對已發出的招標文件、資格預審文件、投標邀請書進行必要的澄清或者修改，但不得改變采購標的和資格條件。法律依據為《政府采購貨物和服務招標投標管理辦法》第二十七條。

10.投標無效與廢標有什么區別？

答：投標無效大多是開標后、評標中被確認的，是中途退出評標。因此，其認定是在開標后。投標無效的確認只能是該項目的評標委員會。投標無效也是僅針對單個投標人，

廢標是指整個招標活動無效或終止，該決定必須是采購代理機構或政府采購監督管理部門做出。

并不是招標中有無效投標和投標無效就一定導致廢標，但所有的投標者都被認定或確定為無效投標和投標無效一定會導致廢標的結果。當然，也不一定因為沒有無效投標和投標無效就不能廢標。

投標人存在下列情況之一的，投標無效:

（1）未按照招標文件的規定提交投標保證金的；

（2）投標文件未按招標文件要求簽署、蓋章的；

（3）不具備招標文件中規定的資格要求的；

（4）報價超過招標文件中規定的預算金額或者最高限價的；

（5）投標文件含有采購人不能接受的附加條件的;